Impuestos y gastos al comprar vivienda en Castelldefels: guía completa 2026
Encuentras la casa, negocias el precio, cierras el trato… y entonces aparece la pregunta que descoloca a casi todos los compradores: ¿cuánto dinero hace falta además del precio de la vivienda? En Castelldefels, donde el ticket medio es alto por la calidad de la zona y la cercanía al mar, esa diferencia puede suponer varias decenas de miles de euros. Conocerla antes de firmar es la diferencia entre una compra tranquila y un susto de última hora.
Además, el escenario fiscal ha cambiado. Desde la entrada en vigor del Decreto-ley 5/2025 de la Generalitat, Cataluña ha sustituido el antiguo tipo casi plano del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por una escala progresiva por tramos. Para una ciudad como Castelldefels, con un porcentaje relevante de operaciones por encima de los 600.000 euros, el impacto es directo.
En esta guía repasamos, uno a uno, todos los impuestos y gastos asociados a la compraventa: qué se paga, quién lo paga, cuándo y qué bonificaciones puedes aprovechar.
El ITP: el impuesto que más pesa en la vivienda de segunda mano
Si compras una vivienda de segunda mano —la mayoría del parque residencial de Castelldefels— el impuesto principal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo paga siempre la parte compradora y debe liquidarse en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura ante notario.
Los tramos vigentes en Cataluña
La escala actual funciona por tramos, igual que el IRPF: cada porción del valor tributa a su propio tipo, no se aplica un porcentaje único sobre el total.
- 10 % sobre el valor hasta 600.000 €
- 11 % sobre la parte que va de 600.000 € a 900.000 €
- 12 % sobre la parte que va de 900.000 € a 1.500.000 €
- 13 % sobre la parte que supera 1.500.000 €
Existe además un tipo agravado del 20 % cuando el comprador es gran tenedor o cuando se adquieren edificios plurifamiliares completos, con excepciones para promotores sociales, entidades sin ánimo de lucro y personas físicas que compren hasta cuatro viviendas destinadas a residencia habitual.
El tipo reducido del 5 % para menores de 35 años
Es la bonificación más potente y también la más desaprovechada. Los compradores de 35 años o menos pueden tributar al 5 % siempre que la vivienda vaya a ser su residencia habitual y su base imponible general del IRPF no supere los 36.000 €. El límite de edad se amplió de 32 a 35 años en junio de 2025, así que mucha gente que quedaba fuera ahora entra.
Un matiz crítico: estas reducciones no se aplican solas. Hay que acreditarlas en el momento de liquidar el impuesto, aportando la documentación que justifique el cumplimiento de los requisitos. Si nadie lo revisa a tiempo, se paga de más.
Ojo con el valor de referencia de Catastro
El ITP no se calcula necesariamente sobre el precio pactado, sino sobre el mayor entre ese precio y el valor de referencia del Catastro. Si compras por debajo de ese valor, Hacienda liquidará sobre el valor de referencia. Comprobarlo antes de firmar arras evita desviaciones desagradables en el presupuesto.
Si compras obra nueva: IVA y AJD en lugar de ITP
La obra nueva juega en otra liga fiscal. Aquí no se paga ITP, sino dos tributos distintos:
- IVA: el 10 % del precio en vivienda de uso residencial (el 21 % si se trata de locales, plazas de aparcamiento independientes o suelo).
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): en Cataluña, el 1,5 % sobre el importe escriturado.
En conjunto, la carga fiscal de la obra nueva ronda el 11,5 % frente al 10 % de partida de la segunda mano. La diferencia es menor de lo que muchos compradores imaginan, y conviene ponerla en contexto con el resto de ventajas de un inmueble nuevo, como la eficiencia energética o la ausencia de reformas.
Notaría, Registro y gestoría: los gastos que no son impuestos
Más allá de Hacienda, la compraventa genera una serie de costes de formalización. Son menores que el impuesto, pero suman:
- Notaría: los aranceles están regulados por ley y varían en función del precio escriturado y de la extensión de la escritura. Salvo pacto en contrario, la parte compradora asume la copia autorizada.
- Registro de la Propiedad: inscribir la escritura también sigue un arancel oficial ligado al valor del inmueble. Es el paso que convierte tu compra en oponible frente a terceros.
- Gestoría: no es obligatoria, pero sí muy recomendable cuando hay hipoteca de por medio, porque coordina la liquidación de impuestos y la inscripción registral dentro de plazo.
- Nota simple y certificados: comprobación de cargas, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad y certificado de deudas con la comunidad de propietarios.
Los gastos de la hipoteca: quién paga qué
Aquí hay una buena noticia que sigue sorprendiendo. Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, la entidad bancaria asume el AJD de la escritura de hipoteca, los honorarios de notaría de esa escritura, su inscripción en el Registro y la gestoría asociada.
Al comprador le corresponde únicamente la tasación del inmueble y, si la solicita, su copia de la escritura. A ello se suman, según el producto contratado, la comisión de apertura y los seguros vinculados. Conviene comparar ofertas: dos bancos pueden financiar lo mismo con costes de entrada muy distintos.
¿Y qué paga el vendedor?
Para tener la foto completa conviene saber qué queda del otro lado de la mesa. El vendedor asume la plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, que gestiona el Ayuntamiento de Castelldefels), la tributación en su IRPF por la ganancia patrimonial obtenida y, habitualmente, los gastos de cancelación registral de la hipoteca si el inmueble estaba gravado.
Es un reparto que puede negociarse, pero desviarse del estándar suele encarecer la operación para alguna de las partes. Tenerlo claro desde el primer momento evita fricciones en la recta final.
Cuánto dinero necesitas ahorrado realmente
La regla práctica que manejamos en Castelldefels es sencilla: además de la entrada, reserva un margen de entre el 12 % y el 15 % del precio para impuestos y gastos de formalización en segunda mano. Si la hipoteca cubre el 80 % del valor, el ahorro necesario se acerca al 30 % del precio total.
Ese porcentaje sube si la vivienda supera los 600.000 € —por los tramos superiores del ITP— y baja de forma notable si accedes al tipo reducido del 5 %. Por eso el cálculo nunca debería hacerse con una media genérica, sino con los números concretos de tu operación.
Planifica antes de firmar, no después
La fiscalidad de la compraventa no es un trámite final: condiciona qué vivienda puedes permitirte y cómo estructuras la financiación. Revisar el valor de referencia, comprobar si encajas en una bonificación y presupuestar los gastos de formalización antes de firmar las arras es lo que separa una compra planificada de una improvisada.
En Castelldefels, donde cada zona tiene su propia horquilla de precios y su propio perfil de comprador, ese trabajo previo se nota especialmente. Un cálculo bien hecho puede ahorrarte más que una negociación agresiva del precio.
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